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上海出手樓市調控,利好青年人才購房

第一財經 2021-01-21 23:19:27

作者:孫維維    責編:胥會云

政策出臺非常及時,也非常全面,涉及土地、限購、信貸、稅費等內容,充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。

1月21日,上海市住建委等部門發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(下稱《意見》),多項措施組合拳或為上海火熱的房地產市場降溫。

“此次政策出臺,直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時,也非常全面,涉及土地、限購、信貸、稅費等內容,充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

在信貸方面,《意見》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理,加強個人住房貸款審慎管理,指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速,防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

嚴躍進認為,信貸政策中最大的亮點就是提到了“房貸集中度”的概念。

“2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年,所以此類政策恰是借這個機會積極落實。后續銀行在貸款方面勢必需要更為保守,需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤,后續貸款方面勢必會面臨收緊的可能。”嚴躍進提到。

央行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日正式實施,新規綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素,分五檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限,意在防范因房貸增速過快上漲所積累的金融風險,優化銀行信貸結構,放緩居民部門杠桿率上漲速度。

《意見》規定調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

“此次上海將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。這個政策積極落實了2020年7月24日國務院房地產工作座談會精神,真正從稅費角度進行了管控。目前來看,包括深圳、上海等地都將落實此類政策,這使得增值稅政策的影響力增大。通過此類政策,也使得二手房的交易稅費成本增大,防范部分房東房源快買快賣的現象,有助于促進二手房交易的穩定。類似政策對于后續二手房交易影響較大。”嚴躍進表示。

除了嚴格執行住房限購政策外,《意見》同時加強完善土地市場管理,著力解決年輕人“房子是用來住的”的需求。

首先,在搖號制度上,《意見》強調完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

“此次政策提到了搖號政策應該優先顧及無房家庭,后續一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預計后續上海還會出臺各類搖號選房制度,類似優先認購的制度,真正保障購房者尤其是無房者的權益。”嚴躍進稱。

《意見》還規定,上海還將完善土地市場管理,優化土地供應結構,增加商品住房用地供應,特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度;堅持房地聯動機制,引導企業理性拿地,穩定土地價格。

嚴躍進認為,從此次政策內容看,強調了三點:第一,土地供應要增加,結構要調整,這也是比較吻合上海當前購房需求的特征,能夠真正緩解供求矛盾;第二,此次政策明確了區域市場供地的調整,尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地,有助于后續此類區域住房項目的增多,利好相關人員住房的解決;第三,政策也提到了對土地價格的穩定,強調了房地聯動機制的堅持,這也是為了防范地價上漲傳導到房價上去。

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