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對需求端供給端雙向限制 上海10條舉措為樓市降溫

第一財經 2021-01-21 23:10:23

作者:陸瑤    責編:胡軍華

管控加強后,市場的躁動情緒和新房打新熱有望降溫,今后認籌率超過100%的項目將明顯減少。

上海樓市調控政策的消息近日廣受關注,靴子終于在今晚落地。

1月21日晚間,上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局等8家機關部委聯合發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(下稱“《意見》”)。

《意見》包含10條舉措,進一步強調了上海市對調節住房需求、強化市場監管、促進市場平穩健康發展的態度。

其中,《意見》著重加強了對需求端的限制,如第3條意見規定,離異夫妻的任何一方,自離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;第4條意見規定,個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年;第5條意見規定,加強個人住房貸款審慎管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度等。

同時,《意見》對于供給端也做了明確規定和限制,開發商需嚴格做好新房銷售方案備案管理,執行商品住房銷售“一價清”、“實名制”等管理制度,完善新房公證搖號選房制度,并特別強調要“優先滿足‘無房家庭’自住購房需求”。此外,捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氣氛、誘導規避調控政策等違法違規行為將受到嚴格查處。

除了對需求端和供給端調控外,《意見》還對于房地產市場未來發展給出了方向,如完善土地市場管理,加大對郊區軌道交通站點周邊、五大新城的供應力度;堅持租購并舉,加快形成租賃住房有效供應;推進舊區、“城中村”等城市更新改造項目。根據上述內容,郊區供應和城市更新項目將成為后續上海房地產市場發展的重點。

中原地產市場分析師盧文曦對第一財經記者表示,此番政策的出臺是基于近期上海樓市持續高溫的背景,“目前市場上有打新熱,房東連續跳價,市場有躁動情緒,對樓市穩健運營造成影響。尤其是馬上會面臨3、4月份的小陽春行情,及時出臺政策可及時阻止市場中的亂象并且穩定市場情緒和預期。”

盧文曦認為,《意見》中對于離異夫妻購房的限制可以堵住限購的漏洞,對于增值稅征免年限的調整能夠起到提高新房炒作成本的作用。兩條政策的組合拳可降低投機買家的入市熱情。“特別是完善新房公證搖號選房制度,優先滿足‘無房家庭’自住購房需求的舉措,最大限度地保護了剛需買家的權益。”

對于上述政策影響,盧文曦表示,在管控加強后,市場的躁動情緒和新房打新熱有望降溫,今后認籌率超過100%的項目將明顯減少。同時,由于增值稅免征年限延長,交易成本在短期內難以轉嫁,價格將出現重新磨合的過程,二手房價格將在短期內理性回歸。

“當然,政策儲備中還有很多工具沒有使用,比如限售。如果3、4月份上海樓市還是存在非理性升溫,同樣不排除調控繼續加碼補短板的可能。”

另有地產行業資深分析人士對第一財經記者表示,由于上海的土地供應有限,上述政策主要還是從需求側入手,“對離異夫妻購買年限的規定是因為最近一段時間,有一定比例的購房者是離婚買房,所以政策必須要抑制這一部分;對貸款的加強管理是為了控制住需求端的購買力。”

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